Спрос на вторичное жилье в России, несмотря на пессимистичные прогнозы из-за кейса Ларисы Долиной, остается стабильно высоким, констатирует в своем новом докладе «Росконгресс». Количество сделок купли-продажи вторички в январе-ноябре 2025 года осталось на уровне аналогичного периода 2024 года – 1,29 млн заключенных договоров. При этом количество оспариваний сделок, когда покупатель заявлял, что действовал под влиянием мошенников, составило всего 251. Это хорошие новости для покупателей и продавцов, но не очень хорошие – для регионов и их руководителей.

Сведения о заключении почти 1,3 млн договоров купли-продажи за 11 месяцев 2025 года ранее были опубликованы Росреестром. По его же данным, по итогам января-декабря прошлого года в стране заключили всего 794 126 сделок по участию в долевом строительстве. Таким образом, вторичное жилье, которое доступно здесь и сейчас, покупали в 1,6 раз чаще, чем новую квартиру на стадии строительства.

Чем высокий спрос на вторичку опасен для регионов и губернаторов?

1. Старение жилого фонда. Средства населения расходуются на консервацию часто изношенных «хрущевок» и «брежневок».

2. Недовольство властью. Как следствие, изношенность внутридомовых коммуникаций, нехватка парковок, детских площадок и так далее выливается в том числе в недовольство качеством работы власти. ЖКХ наравне с медициной и общественным транспортом остается одними из наиболее заметных для граждан сферами работы власти.

4. Потеря доходов бюджета. Строительство и продажа нового жилья позволяет «зарабатывать» на НДС, налоге на прибыль кампаний, земельном налоге, не говоря уже о развитии смежных отраслей, которые тоже создают рабочие места и платят налоги. От сделок на вторичном рынке в бюджет поступает только 13-процентный налог с продажи.

5. Сложности развития территорий. Ни один регион, кроме Москвы, не может позволить себе не точечную, а масштабную программу реновации старого фонда. Необходимость поддерживать коммунальную и не только инфраструктуру в старом фонде сокращает средства на программы комплексного развития новых территорий.

6. Риск невыполнения главой региона KPI. Подчеркнем: «Клуб Регионов» не ставит целью демонизировать вторичку и влиять на мнение покупателей (плюсы вторичного жилья никто не отрицает), однако считаем неправильным игнорировать сопряженные с этим риски. В конечном итоге, строительство жилья является приоритетом для государства, не случайно в список из 21 ключевого показателя эффективности губернаторов входит пункт «Объем ввода в эксплуатацию жилой и нежилой недвижимости».

Что влияет на высокий спрос на вторичное жилье:

1. Цена. «К концу 2025 года не осталось ни одного крупного города, где вторичка была бы дороже новостроек. Причина – «упаковка» субсидированных ставок и рассрочек в стоимость квадратного метра на первичном рынке»,– говорится в докладе Росконгресса.

2. Недоверие к застройщикам. Несмотря на введение эскроу-счетов, стройки продолжают замораживать, хотя и не в таком объеме, как раньше.

3. Люди выбирают готовую инфраструктуру. Вторичный фонд, как правило, находится в районах, обеспеченных транспортной и социальной инфраструктурой – школами, детскими садами, поликлиниками и так далее. За многоэтажками с недорогими квартирами в новых микрорайонах, не обеспеченных элементарными удобствами, кажется, навсегда закрепилось презрительное «человейники».

4. Отсутствие первичного жилья. Не будем забывать про населенные пункты, которые девелоперы игнорируют десятилетиями. Так, согласно последним данным Росстата, в пятерку регионов-аутсайдеров по вводу квартир на душу населения входят Магаданская и Мурманская области, Ингушетия, Чукотка и Камчатка.

Важный акцент: несмотря на то, что, по заявлению вице-премьера Марата Хуснуллина, 2025 год стал лучшим за всю историю по показателям ввода жилой и нежилой недвижимости, ситуация на первичном рынке не выглядит безоблачной. Ведь параллельно с высокими темпами ввода квартир в большинстве регионов фиксируется ухудшение важного для отрасли индикатора – соотношения распроданности к строительной готовности.